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业主拒交物业费的理由及责任
发布者:admin 发布时间:2015/7/17 10:01:45 阅读次数:

  《现代物业·新业主》2015年第6期/总第327期

        作者:彭家祥  毛志远

        拒交物业服务费是业主最习惯的“维权”手段。只要与房屋及业主生活相关的问题没有得到解决,无论问题是否与物业管理公司有关,一些业主都习惯用拒交物业服务费进行所谓的维权。事实上,物业管理公司只是一个企业,相关法律法规赋予及物业服务合同约定物业管理公司的责任和义务,只是有限的责任和基本的义务,物业服务费不是保全费,物业管理人员不是万精油,物业服务企业不能包治百病。

        业主拒交物业服务费,通常有八个方面的理由。

        一、房屋质量问题

        以房屋漏雨、窗户透气、室内返潮?#20219;?#30001;,拒交物业服务费。是业主不交物业管理费的最常见理由。房屋漏水等质量问题与物业管理公司并没有关系。

        房屋漏水等质量责任划分,分两个阶段,八种情况。第一阶?#38382;?#20445;修期内漏水问题;第二阶?#38382;?#24050;过保修期的漏水问题。每个阶段根据责任区域划分及是否对房屋相关部位或结构进行改动,又各分为四种情况。具体责任主体详见表1。

                                                                                                 

         二、邻里纠纷问题

        邻居放鞭炮将阳台纸箱点着了,楼上业主向楼下?#21448;叫肌?#28895;头,邻居养宠物,邻居出租房屋,油烟噪音扰民等引起邻里纠纷,也是部分业主拒交物业服务费的理由。

        少数邻居日常生活中的不自觉行为,确实给相关业主带来了烦恼和不便,一些业主往往认为这些烦恼和不便是物业管理公司不作为造成的,并将怨气发泄到物业管理公司身上,甚至采取拒交物业服务费的方式对抗物业管理公司。

        国家物业管理条例及地方物业管理法规,赋予物业服务企业关于邻里纠纷的处理责任及权力,仅限于协助和劝阻。邻里纠纷,绝大多数属于道德层面,物业服务企业无权强制彻底解决。

        三、社区安全问题

        被盗及?#30423;?#34987;划,是社区安全管理工作中最为突出的两个问题,被盗及?#30423;?#34987;划拒交物业服务费也屡见不鲜。但发生盗案和?#30423;?#34987;划物管到底承不承担责任,须视不同情况,进行具体?#27835;觥?/span>

        发生盗案,如属于业主自家防范漏洞,则与物管无关,因为物管巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从正门进入,物管按照服务合同约定进行了必要的登记等?#20013;?#25110;者行窃者盗走的是非常难发现的小物件,与物管无关;行窃者进门时物管?#31383;?#21512;同约定进行登记等?#20013;?#23548;致业主被盗,物管负一定的责任。

        ?#30423;?#34987;划伤。须看物管如何收费,如果停在车库或公共停车场,按照合同物业管理公司只提供巡逻、卫生打扫、用电照明等服务,?#30423;?#21010;伤物管不负责任;如果合同约定物管有保管义务,物业管理公司要按比率赔偿。

        四、物业老化问题

        随着物业使用年限增加,小区绿化黄土裸露、?#21355;?#35774;施锈蚀腐烂、设施设备老化损坏、?#38454;?#22320;砖脱落缺失等,是物管区域逐渐破败的主要问题,一些业主认为小区越来越旧、环境越来越差,是物业管理公司维修不及?#20445;?#23653;职不到位造成的,因此拒交物业服务费。而实际是,物管无钱更换。

        正常情况下,小修应由物管直接进行;如果是大中修及更新改造就要动用维修?#24335;穡?#38656;要向业主委员会进行申请。但目前,一些物业管理公司收取上来的物业服务费、?#30423;?#20572;泊服务费可能只够维持人员开支和公共能耗等日常费用,而维修?#24335;?#24212;急使用多限于电梯、消防、漏水等影响业主正常生活和安全的项目。因此,小区草坪补?#30149;⒂卫?#35774;施更换等公共维修改造项目破败老化,?#24335;?#26080;法保障是主因。

        五、停水停电问题

        停水停电、水压电压不?#21462;?#29028;气不通、手机信号差等,也是业主投诉物管并拒交物业服务费的理由。特别是一些新建项目,因地理位置偏僻,小区周边施工复杂、公?#25165;?#22871;不完善、或者野蛮施工挖断管网线路,造成频繁停水停电、水压电压不?#21462;?#19981;通煤气及手机无信号等。一些业主在反?#27492;?#27714;无果的情况下,将怨气撒在物业管理公司身上,投诉物管不作为或者拒交物业服务费。

        事实上,水是由自来水公司管控和收费,电是由供电公司管控和收费,煤气由煤气公司管控和收费,信号是由网络公司管控和收费,水电气不正常和物业管理公司并无关联。

        六、侵权转嫁问题

        相邻业主违建、一楼业主种菜、信号基站辐射、相邻工地扰民、相邻建筑影响通风采光?#20219;?#39064;,业主本可以收集证据,通过法律手段追究侵权人责任。可一些业主认为依法维权烦琐,于是将侵权责任转嫁到物业服务企业身上,统?#24443;?#21646;于物业管理公司不作为,并采取拒交物业服务费加?#36828;?#25239;。

        业主这种将一切责任转嫁给物业管理公司拒交费的做法,显然是侵害了物业服务企业及广大业主的权益,物业服务企业及业主委员会可以通过法律手段?#28902;ァ?/span>

        七、物业服务问题

        业主以物业服务质量差,如楼道卫生打扫不彻底、公共绿化带杂草清理不及时、路灯楼道灯损坏未及时维修、规定的岗位无人值守、物业侵占公共收益等原因拒交物业服务费,也较为普遍。

        这些问题,确实属于物业服务企业的责任。业主可以直接向物业服务企业?#20174;常部?#20197;通过业主委员会与物业服务企业交涉,或者向政府主管部门投诉及收集证据到法院起诉物管。物业管理公司的行为如果确实损害了业主的利益,造成业主损失的,小区业主委员会可以依法按照合同约定解聘物业服务企业,主管部门可以责成物业服务企业整改并实施物管诚信记录扣分。

        需要?#24471;?#30340;是,物业服务属于公共性服务,小区物业服务质量,不是以一两个业主口头上的好恶或主观感受作为评判依据的,物业服务质量,应该由业主委员会依据物业服务合同,进行监督,由业主大会按照物业服务质量标准进行综合评价。拒交物业服务费只会让小区陷入恶性循环,其损失最大的还是小区业主。

        八、特殊诉求问题

        垃圾中转站距离太近、没有车位停车、公交线路少、不能办房产证、小孩无法入学、特约服务不应该收费等。这些问题虽然与业主生活息息相关,但与物业服务企业的本职工作并没有直接关系,业主要理解,物业管理公司属于服务性行业,工作性质虽然有公共管理和服务的内容,但其一切工作行为必须依法进行,职权?#27573;?#20869;的必须严格执行和落实,超出职权?#27573;?#30340;,只能协助业主或业主委员会向有关部门?#20174;场?#19994;主不能以特殊诉求未得到解决而拒交物业服务费。

        国务院《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中,应按时交纳物业服务费用。由此可见,业主按时交纳物业服务费是一项法定义务。只要物业管理公司依据合同提供了基本物业服务,业主?#21152;?#35813;交纳物业服务费,这也是合同义务。业主要明白,物业公司毕竟是企业,不可能长期贴钱服务。

        当然,业主拒交物业服务费,抗议侵权的起源并没有错。解决业主拒交物业服务费,需要从源?#32439;?#36215;,具体来讲,必须抓好五个方面的工作。一是加大宣传力度,提高业主依法维权意识;二是强化房屋及与业主生活相关的服务性行业或部门的自律和监管,开发建设单位、物业服务单位、供水供电单位、网络通信单位等要自觉规范服务行为,城管、环卫、公?#30149;?#29615;保等部门要创新管理方法,要想方设法避免或减少各种对业主正常生活的影响;三是畅通业主投诉渠道,要建立健全业主投诉及协调渠道,包括建立快速诉讼通道,确保业主诉求,协调更顺畅、解决更及?#20445;?#22235;是重视基层组织建设,特别是业主委员会建设,要指导和监?#21483;?#21306;业主委员会的组建运行工作,要帮助业主选好当家人,让小区业主委员会真正依法履责当家,并在物业服务活动中发挥正面监督作用;五是建立物业诚信服务体系,将企业行为和业主行为全部纳入社会诚信管理系?#22330;?/span>

 

 

 

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